全市首個工業(yè)上樓設計指引發(fā)布

　　本報訊（記者 顏瀾萍）記者近日獲悉，福州工業(yè)園區(qū)集團與福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)聯(lián)合編制《晉安區(qū)工業(yè)上樓設計指引（試行版）》，為園區(qū)及各開發(fā)企業(yè)的都市型園區(qū)“工業(yè)上樓”項目提供指導。據(jù)悉，這是全市首個工業(yè)上樓設計指引。

　　《晉安區(qū)工業(yè)上樓設計指引（試行版）》包含制定背景、制定依據(jù)、適用范圍、主要內容、預期成效5個部分，收集了2022年以來福建省、福州市對于工業(yè)項目的政策要求，以及針對工業(yè)項目開發(fā)設計的技術要求及行業(yè)規(guī)范，進一步明確了“工業(yè)上樓”建設項目實施方向，讓符合“上樓”條件的企業(yè)能有更多選擇。

　　福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)A2-B光電產(chǎn)業(yè)園項目效果圖。（福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會供圖）

　　工業(yè)是實體經(jīng)濟的重要載體，土地是工業(yè)發(fā)展的基本要素。隨著城市規(guī)模不斷擴大，土地資源日趨緊張，用地成本不斷攀升。傳統(tǒng)工業(yè)廠房空間利用率低、占地面積大、配套不齊全，無法滿足企業(yè)對生產(chǎn)、研發(fā)、辦公空間的需求日益凸顯。如何挖掘存量用地潛能，提升空間利用效率，成為促進工業(yè)高質量發(fā)展的重要課題。

　　近年來，深圳、上海等城市陸續(xù)推出相關政策和實施細則，開啟“工業(yè)上樓”模式，向天空要空間，大幅度提升土地資源利用率。“工業(yè)上樓”通常指多層廠房或“摩天工廠”，是面向新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)的新探索、新方式。福州正以工業(yè)園區(qū)標準化建設為抓手，加快整合低效用地，推動“工業(yè)上樓”，為企業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚建好載體。那么，“工業(yè)上樓”為何要建多層廠房、怎么建、如何用？帶著這些問題，記者進行了探訪。

　　倉山智能產(chǎn)業(yè)園。本報記者 葉誠攝

　　為何建？向天要地 拓展“智造”空間

　　車輛進進出出、工人抓緊施工……眼下，福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)首個“工業(yè)上樓”項目——A2-B光電產(chǎn)業(yè)園項目建設現(xiàn)場，處處呈現(xiàn)熱火朝天的施工景象。

　　“工業(yè)上樓”是福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)加快城市綜合開發(fā)、推動工業(yè)用地有機更新的重點項目。3.55平方公里的開發(fā)區(qū)，是城區(qū)發(fā)展工業(yè)的主戰(zhàn)場，在土地面積有限的情況下，通過“工業(yè)上樓”可把存量土地做成增量空間，為發(fā)展實體經(jīng)濟找到破題路徑。

　　據(jù)介紹，A2-B地塊原本是南方建材市場，曾以發(fā)展粗放型的倉儲物流為主，地塊收儲出讓后，土地容積率從1.7提升至3.0，建筑面積擴大近一倍。該項目計劃新建5棟建筑，其中3幢為9層或10層廠房，其余為1幢配套公寓和1幢商務辦公樓。

　　根據(jù)福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及周邊片區(qū)城市綜合開發(fā)樣板工程的“藍圖”，開發(fā)區(qū)通過收儲提升、企業(yè)自主提升等多種模式盤活現(xiàn)有低效載體，釋放更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，用于建設標準廠房、保障性住房等，已建成及在建的企業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚載體超100萬平方米，湖塘科創(chuàng)園、晉安三創(chuàng)中心等產(chǎn)業(yè)園區(qū)已開展全面招商。

　　在馬尾興業(yè)西路一塊70畝的土地上，福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的又一重大項目——聯(lián)東U谷·福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園拔地而起。園區(qū)總建筑面積9.2萬平方米，由15棟樓組成，包括10棟低層定制廠房、4棟高層標準廠房、1棟綜合樓，建立集物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、高端生產(chǎn)制造、電子信息于一體的科技創(chuàng)新及先進制造業(yè)集聚區(qū)。

　　據(jù)介紹，該地塊原來屬于福州鉅全工業(yè)金屬有限公司，每年產(chǎn)值3000萬元，畝均產(chǎn)值42萬元，畝均稅收僅4萬元，被列為低效用地。為了讓有限的土地發(fā)揮更大效用，馬尾區(qū)將該地塊列為“低效盤活”重要試點項目，通過引入北京聯(lián)東投資（集團）有限公司，建設標準化產(chǎn)業(yè)園。

　　“園區(qū)高標準規(guī)劃建設，創(chuàng)新運營招商機制，全部達產(chǎn)后年營收可達30億元，比收儲前老廠區(qū)有較大提升；稅收由原來的4萬元/畝提升至60萬元/畝。”馬尾高新園區(qū)有關負責人介紹。

　　“隨著產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展需求與土地資源有限的矛盾越來越突出，‘工業(yè)上樓’將逐漸成為一種趨勢。”市工信局有關負責人介紹，從發(fā)展經(jīng)驗看，總體建設用地稀缺是城市普遍存在的現(xiàn)象，破解土地資源緊缺、用地成本高企等難題，才能實現(xiàn)城市工業(yè)高質量發(fā)展；從現(xiàn)實需求講，制造業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新鏈高端攀升，深刻改變著工業(yè)生產(chǎn)方式和空間載體形式，更高品質的配套環(huán)境和產(chǎn)業(yè)空間，才能有效留住優(yōu)質制造業(yè)企業(yè)。

　　占地面積不變，單位產(chǎn)值倍增——“摩天工廠”實現(xiàn)“向天要地”，打開了破題的思路。

　　聯(lián)東U谷內的生產(chǎn)企業(yè)。（馬尾區(qū)融媒體中心供圖）

　　怎么建？像搭積木一樣 建裝配式“摩天工廠”

　　從平房到大廈，用高樓作工廠。“工業(yè)上樓”是系統(tǒng)問題，“摩天工廠”并非簡單地堆疊，將生產(chǎn)空間從平面轉換為立體，建筑的承重、層高、柱距、垂直運輸、用電等都是企業(yè)入駐前要著重考慮的因素。

　　去年9月1日土拍一錘定音，同年11月28日正式破土動工，從土拍到開工不到3個月，福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)“工業(yè)上樓”示范項目——A2-B光電產(chǎn)業(yè)園項目跑出建設加速度。該項目由福州工業(yè)園區(qū)集團開發(fā)建設，聯(lián)合晉安區(qū)政府，以“政府+國企”模式，對打造福州“工業(yè)上樓”標桿、推動園區(qū)建設具有重要意義。“項目在拿地當天即開展地勘工作，并快速啟動項目方案設計，推動該項目加快落地。”工業(yè)園區(qū)集團相關負責人介紹。

　　前期，政府和企業(yè)共同走訪調研園區(qū)企業(yè)需求，形成了“工業(yè)上樓”調研報告，邀請上海、深圳等地的專家學者出謀劃策，并引進深圳著名的“工業(yè)上樓”設計團隊——筑博設計，制定《高標準廠房建設指引》。

　　“項目大量采用裝配式建造，將其打造為福州‘工業(yè)上樓’標桿項目。”工業(yè)園區(qū)集團負責推進該項目的工作人員說，這種施工方式將大量的現(xiàn)場工作前置，預先在工廠車間生產(chǎn)好成品構件，再運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場進行吊裝。

　　為了適應大型設備上樓和工業(yè)生產(chǎn)，“摩天工廠”要承受更重的荷載、開辟更大的生產(chǎn)空間、承擔更大的用電荷載。廠房一層層高達7.5米，二樓以上層高在4.5米~5.6米。同時，大樓將安裝載重3噸、5噸的貨梯，并在2層及以上樓層開辟至少4米×3.5米的吊裝口，便于大型設備的入場吊裝。項目無論從整體流線還是單體動線上均能夠做到人貨分離，最大限度滿足安全生產(chǎn)要求。

　　烏龍江畔、南三環(huán)邊，倉山智能產(chǎn)業(yè)園內一棟棟被藍色玻璃幕墻包裹的新建高樓，在陽光下顯得格外耀眼。走進產(chǎn)業(yè)園，曾經(jīng)低矮破舊的老廠房，如今已經(jīng)升級換代為現(xiàn)代化標準廠房。

　　項目建設單位中建科工集團有限公司，充分應用科技、綠色、人文、智慧的裝配式建筑技術，積極打造踐行新發(fā)展理念的城市業(yè)態(tài)新標桿，助力老舊工業(yè)園區(qū)迭代升級。項目在規(guī)劃設計階段，就充分利用當?shù)丨h(huán)境因素，構建健康、舒適、低耗、無害、鄰里和諧的活動空間，最大限度實現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水與保護環(huán)境，同時以建設節(jié)約型社會為目標，不斷加強新材料、新工藝在項目建設中的運用。

　　走進聯(lián)東U谷·福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園，在不同于傳統(tǒng)的制造工廠內，記者感受到嚴謹而不乏活潑的的氛圍。企業(yè)廠房內，制造人員和研發(fā)人員溝通順暢，一件件了不起的高端產(chǎn)品在這里誕生。

　　據(jù)介紹，聯(lián)東U谷·福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園是聯(lián)東集團在福州的第一個產(chǎn)業(yè)園項目。項目落地后，按照“大企業(yè)獨棟入駐，中小企業(yè)集中入駐”原則，聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)園高標準設計了兩類不同廠房，10棟低層定制廠房面向大中型企業(yè)設計建造，4棟高層標準廠房面向中小企業(yè)設計建造。

　　“作為中小企業(yè)，我們自己拿地建廠房，不僅成本高，而且周期長，現(xiàn)有建好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)讓我們實現(xiàn)拎包入住，園區(qū)內還有良好的生活配套和服務，何樂而不為？”園區(qū)企業(yè)福州英諾電子科技有限公司董事長程靜說。

　　記者注意到，該產(chǎn)業(yè)園整體布局屬于廠辦一體化，標準廠房區(qū)別于傳統(tǒng)廠房：獨棟多層和雙拼多層設計的廠房，面積在1600平方米~5000平方米，可自由組合，首層層高最高達7.2米；高層產(chǎn)品，面積為1000平方米~1268平方米，首層層高6米，可實現(xiàn)辦公、研發(fā)一體化。8米的柱距、客貨雙入口等設計，適合中小企業(yè)經(jīng)營，解決了他們“找地難、建設周期長、建造成本高、土地利用率低、貸款融資難”等發(fā)展瓶頸。

　　寶寶巴士股份有限公司入駐倉山智能產(chǎn)業(yè)園。本報記者 葉誠攝

　　倉山智能產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)福建漢特云智能科技有限公司研發(fā)的智能服務機器人。（企業(yè)供圖）

　　如何用？上下樓就是上下游 產(chǎn)業(yè)園就是產(chǎn)業(yè)鏈

　　在聯(lián)東U谷·福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園，運營服務中心切實踐行“讓智造微笑起來”的服務理念，搭建產(chǎn)業(yè)服務平臺，提供包括金融服務、產(chǎn)業(yè)政策服務、人才服務等在內的專業(yè)化服務。

　　程靜坦言，企業(yè)之所以落地該產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一方面是看中了聯(lián)東U谷的園區(qū)品質和產(chǎn)業(yè)服務，另一方面，則是看中了馬尾首批國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，馬尾物聯(lián)網(wǎng)、新能源產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，十分符合企業(yè)的發(fā)展需要。“周邊有很好的產(chǎn)業(yè)結構，希望依托這樣的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，幫助企業(yè)集聚人才，為企業(yè)創(chuàng)新注入新動力。”程靜說。

　　“引進聯(lián)東U谷，主要看中他們的招商和園區(qū)運營能力。”馬尾區(qū)有關負責人說，聯(lián)東創(chuàng)建于1991年，專注于產(chǎn)業(yè)服務和園區(qū)運營，是具有全國影響力的產(chǎn)業(yè)集團，旗下核心企業(yè)聯(lián)東U谷在全國超80座城市投資運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引進、服務新興制造業(yè)和科技型企業(yè)超過16000家。

　　從定位來看，聯(lián)東U谷·福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園以物聯(lián)網(wǎng)、電子信息、智能制造為核心，打造集科技研發(fā)、中試成果轉化、生產(chǎn)組裝、高端裝備制造于一體的高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。如何確保這樣的定位不變？“園區(qū)實行‘三審制’，嚴把入園企業(yè)產(chǎn)業(yè)審核關。”聯(lián)東集團福州公司總經(jīng)理郭梓峰介紹，通過聯(lián)東項目公司、聯(lián)東集團北京總部、馬尾區(qū)政府“三審”后，企業(yè)方可入園。

　　園區(qū)還采用“雙控”：控產(chǎn)業(yè)園銷售價格，銷售價格不超過6500元/平方米，降低企業(yè)入駐成本，回歸產(chǎn)業(yè)服務屬性；控引進企業(yè)稅收和園區(qū)畝產(chǎn)稅收，即企業(yè)達到約定稅收方可辦理產(chǎn)權，同時竣工驗收后，連續(xù)6年園區(qū)稅收需達到50萬/畝·年以上，確保項目質量，讓項目引得進、落得下、發(fā)展好。

　　福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)首個“工業(yè)上樓”示范項目——A2-B光電產(chǎn)業(yè)園項目建成后，將由政府100%回購，通過低租金招引光電上下游企業(yè)入駐生產(chǎn)，打造6萬平方米光電產(chǎn)業(yè)園，實現(xiàn)“一棟樓就是一條鏈”。“企業(yè)拎包入住，無需前期投入，將破解城區(qū)土地成本過高，讓實體制造業(yè)能夠輕資產(chǎn)運營，把更多的流動資金投入生產(chǎn)研發(fā)。”工業(yè)園區(qū)集團負責推進該項目的工作人員說。

　　市工信局有關負責人表示，與“攤大餅式”的工業(yè)園區(qū)模式相比，“工業(yè)上樓”不僅能節(jié)約寶貴的土地資源，還能促進產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作及不同產(chǎn)業(yè)對接融合，催化產(chǎn)業(yè)集群和人口集聚，使生產(chǎn)空間、生活配套、生態(tài)環(huán)境的共贏成為可能。接下來，我市將堅持工業(yè)用地姓“工”，深入挖掘建設用地潛力，加快馬尾智能制造產(chǎn)業(yè)園等“工業(yè)上樓”標準廠房項目建設，助力制造業(yè)高質量發(fā)展。

　　聯(lián)東U谷為入園企業(yè)提供餐飲、文化等配套服務。（馬尾區(qū)融媒體中心供圖）